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枫叶无痕原创博客

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从任志强与时寒冰"隔空对骂",探讨房价为何居高不下?  

2009-10-27 12:26:41|  分类: 热点导论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      这几天,一直有网友给我发消息,更有甚者出口不逊,骂我是开发商的代言人。我虽一再按删除键,但也免不了生闲气。任志强与时寒冰再次"隔空对骂"为平淡的网络增加了一些谈资。平心而论,二者的笔战更多的是误解和不求甚解。  

     其实,房价涨跌也是中国经济发展现阶段的特殊现象,偏执而有意无意忽略另一面的存在都是偏颇的。一直以来,不仅是任志强,全国的开发商都在为房价上涨辩护。但任志强抛出"只为富人造房"的理论,把自己的开发观念与整个房地产行业定位混淆,因而招致反对声一片,并被冠以"任大炮"的称谓。

     而作为"倒房派"时寒冰看到房价过快上涨,看到市场对房价调整的强烈呼声,便主观认定主要原因是开发商"假按揭"导致,显然也是不够严谨。

      中国的房地产业是竞争激烈的行业,房价是涨是跌还要看市场选择。无论是任志强还是时寒冰,还有关心这个问题的网友们,不妨从纷纷扰扰的争论中跳脱出来,更加理性的分析和探讨这个问题。笔者认为:高房价基础上的中国房地产业已经成为了各种利益集结,动一发牵全身的怪胎。究其原因有以下几点形成:

一、需求旺盛:

经济学原理告诉我们,供求关系是决定商品价格的主要因素。近年来,我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段,全国几乎每个大城市规模都在快速地扩张,尤其是人口规模。

随着我国的经济快速发展,农村人大量涌入城市打工、做生意。截至2008年底,中国有两亿多农民在城里打工。这些人虽然大部分不会成为永久城市居民,但他们在城里一样需要住房。随着大学扩招,每年中国有几百万的由农村出来的大学生毕业生到城里工作,他们会成为永久的城市居民。

另外每年都会有一批相当数量的农村、在城市定居的人产生他们的下一代,而这些人的父母是农村人,即使他们父母死亡,减少的也是农村人口,并不能抵消他们的下一代。上述原因决定城市人口的急剧扩张,而出现供不应求的局面,在高需求的大环境下,房屋的价格就会高,这是一个基本市场经济的规律。

二:土地价过高:

随着城市人口的增多,城市可用于建房的土地也就越来越少,土地越来越稀缺,国有土地被市场化,政府以拍土地来增加财政收入。众所周知,凡是用来拍卖的东西都是奢侈品,会高出实际价值很多倍。为此,开发商为了能拿地,也只能频频举牌,于是天价地王频频出现了。地价高了,房价毫无疑问就高了。

对政府来讲,土地拍卖土地的过程中是透明的,卖地的钱不会被贪污挪用,地价高可以保护土地资源;可以为政府募集到更多的用于各种国家工程、公共设施建设资金;从另一个方面讲,地价降低能够得到实惠的人只是买房人,而不买房的人得利益其实是受损失的。目前,在中国能买得起房的还是相对富裕阶层,所以地价高相当于从富人那里拿更多的钱用在穷人的身上,可以起到劫富济贫的作用。

但是,中国的地价已经高得超出绝大老百姓的承受能力,相对好事也就变成了坏事。近日,国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘,地价占房价平均比例为23.2%,其中,土地比例在30%以下的约占项目总数的78%。

国土部门在统计时不知是“有意”还是“无意”忽略了土地价格在房价中的比重,应该看到中国大中城市与偏远、小城市的明显差别。现今中国偏远、小城市的土地价格都很低,地价在房价中的比例并不会太高。但对上海、北京、深圳、重庆等大中城市来说,地价在房价中的比重显然高出很多,基本都达到了40%甚至以上。据报道,南京栖霞区的土地价成本占房屋成本的37%,北京、上海土地成本占房价的比例高达55%,甚至以上。

以上海为例:2009年7月23日, 金地集团以30.48亿拍得青浦赵巷10号地块;8月27日,华润置地以35.22亿元拍下嘉定南翔两块地;9月10日中海地产以70.06亿元拍得长宁长风地块,成为“总价地王”。9月17日海航集团、 保利地产分别以18.24亿元、30.05亿元拍得黄浦区中心两幅地块,成为“单价地王”。9月30日,绿地集团又以72.45亿元的价格,再度发力拿下了徐汇龙华路1960号的地块,楼板价达到了惊人的27231元/平方米,地王再度诞生。上述五笔土地出让为上海“火爆”的房地产市场画上了一个大大的惊叹号!使上海政府收益就达到了256.5亿元,加之上半年的242.65亿元及其他土地出让收益,截至今年三季度,上海市政府土地出让收益已实现了近500亿元。上海政府性基金赚得“盆满钵满”。以上数据已经充分说明地价高是不争事实。

    三:房地产行业是“暴利行业”;房地产是“暴利行业”几乎是中国老百姓的共识,这一点从中国富豪房地产商占的比例也可看出来。说到地产开发商,中国的老百姓总是在前面冠以“黑心”二字,老百姓没几个不恨得咬牙切齿的。按照国际惯例,凡是一个城市居民的平均月收入不能买一平米的房价都是暴利,依照这个标准现今的房价是暴利中的暴利!既然是暴利,大家又那么恨,为什么政府不管一管呢?

中国的楼市有许多悖论,其实让房价降下来最简单有效的方法就是降低地价,但政府不愿那样做,那样做政府的财政收入就得减少。一方面政府想抑制高房价,给老百姓一个交代,但另一方面又不愿失去房地产给政府和相关产业提供的巨大利益和机会。

2008年前,政府为了抑制房价的过快上涨,出台了许多措施,紧缩银根,打击囤地,限期开发,提高贷款利率,打击炒房,加大了房屋交易成本等,以减少房屋的成交量,目的使房产商迫于资金压力而降价销售,但这些措施在提高房产商开发成本的同时,也大大提高了老百姓购房的成本,银行提息,增加交易税都让老百姓买房多掏钱,而开发商贷款利率提高后后,必然将成本转嫁给买房者,最后陷入一个怪圈———打击房地产,让房子不好卖;房子不好卖,房产商付出成本更高,更要涨价,所以2008年国家出台的红宏观调控政策并没有达到长期降低房价的目的,反而促使全国70多个城市价格猛涨。

四、银行利益。中国的银行赢利手段单一一直为人诟病,中国快速发展的房贷业务带来巨大的发展机会,所以银行不计后果的进入房地产领域,从而导致房价一旦下跌,银行必将深陷其中,随之带来的的就是中国的经济的垮台。于是,稳定房价,而不是还原房价就在意料之中。

另外,银行按揭贷款是银行最喜欢的贷款方式,这种贷款风险最小,而收益很高要,楼价越高,买不起楼的人就越多,银行按揭贷款买楼的人越多。正因为房产商和银行的这种双赢、互惠关系,房产商才会得到银行的全力支持,有了银行雄厚资金的支持,房地产开发商才有底气,才不怕老百姓持币观望。

五、炒房的暴利:大批的专业炒家集体看房、下定,成批的买入,只要付20-30%首付款,其他用银行按揭购房贷款,单就这一点炒房又省事而利润往往超过开发商。这些房源握在手里一年半载,再以统一的价格(当然比进价要贵出许多)出售,以此获利,很多人乐此不疲。

最后还有政府所需要的GDP。 房地产是经济支柱产业,能拉动很多行业,可谓拉动GDP的最好产业,在现在以GDP为主要考量政绩的标的,而不是以人民生活真正提高为标的的政治思路下,只有高房价,高利润才能吸引资本的眼球,看看当下,经济危机还在继续,中国的房地产已经创造了一个奇迹。所以高房价基础上的中国房地产业已经成为了各种利益集结,动一发牵全身的怪胎。

 依据目前住房价格持续上涨、商品房价格增长的速度远远超过居民收入的增长幅度,房价的实际价格与理论价格差距越来越大,将直接导致房地产泡沫产生,尤其在今后的经济增长中,可能会带来很大的隐患。房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂,而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而且非常广泛。   

 

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